Piața imobiliară, în acest an, trece printr-o perioadă dificilă. Volumul apartamentelor noi, date în exploatare, va fi în jumătate comparativ cu anul trecut. Volumul lucrărilor noi de construcție va fi cu cel puțin 30-40% mai mic. Prețurile la apartamente au crescut foarte rapid, însă acum s-au plafonat. Creditele ipotecare au cunoscut o creștere puternică începând cu 2017. Dobânzile creditelor erau accesibile, veniturile populației creșteau mai rapid decât prețul apartamentelor. Însă, în acest an, este o scădere puternică a vânzărilor de apartamente din cauza scăderii volumului de investiții. Despre aceasta a comunicat Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, în cadrul ediției de vineri, 18 noiembrie, a emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.
Potrivit expertului, în 2015, în Republica Moldova au fost accesate 1200 de credite ipotecare. În 2021, când s-a ajuns la maximum, 7600 de persoane au accesat credite bancare pentru a-și procura o locuință sau a face o reparație. În acest an, dacă trimestrele unu și doi au început modest, în trimestrul trei este o scădere puternică. Doar 705 contracte ipotecare au fost luate. Expertul crede că acest an va fi finalizat cu circa 4500 de credite accesate.
Veaceslav Ioniță susține că anume creditele ipotecare au ridicat piața în ultimii trei ani. În 2017 brusc s-a dublat volumul acestora, de la 1200 la 2200. După, a urmat o creștere continuă până în 2019. În 2020, din cauza pandemiei, și a îngrijorării cetățenilor, a fost stopată creșterea. În 2021 a fost o explozie, cea mai mare creștere din istoria Republicii Moldova. În 2022, din diferite motive, creditele ipotecare au scăzut, dar și volumul de bani care au fost luați de la bănci. În 2007, pentru credite imobiliare au fost luate 200 de milioane de lei sub formă de credite noi. În 2015-2016 - 500 de milioane de lei. Explozia a fost în 2019 când s-a ajuns la 3,2 miliarde de lei. În 2020 a fost o stabilizare la nivel de trei miliarde. În 2021 – 5,4 miliarde de lei. În 2022 scăderea este destul de puternică. În trimestrul trei a fost de circa 4 miliarde de lei.
Economistul afirmă că, în prezent, valoarea medie a unui credit ipotecar este de 41,5 mii de euro. Față de perioadele precedente este o creștere semnificativă. Au crescut prețurile la apartamente și populația a fost nevoită să ia un credit mai mare. Acum, când prețurile s-au stabilizat, oamenii mai bogați i-au credite, iar cei cu venituri modeste sunt într-o pauză. Scăderea creditelor noi luate a dus la ceea că îndatorarea populației față de bănci, pentru creditele ipotecare noi, în acest an, crește de trei ori mai lent. De la independență și până în 2016 datoria cetățenilor față de bănci la creditele ipotecare, era de 2,3 miliarde de lei. În 2017 a fost stabilitate. În 2021 s-a ajuns la 11,4 miliarde de lei, iar în 2022, în trimestrul trei era de 12,4 miliarde de lei. După ce în 2021 populația s-a avântat să ia credite, Banca Națională a Moldovei (BNM) a înăsprit politica monetară. Dacă anul trecut pentru un credit ipotecar dobânda bancară era 6,4% anual, acum media trimestrială este în medie 12,2%, ceea ce a dus la scăderea numărului de credite ipotecare.
Analistul economic a mai remarcat că potrivit datelor agențiilor imobiliare, în prezent înregistrăm o ușoară creștere de preț la apartamentele vândute, însă conform datelor BNM în trimestrul trei am înregistrat o scădere ușoară a prețului afișat pentru vânzare. Până la criza din 2008 nu exista o diferență de preț între apartamentele noi și cele vechi. După căderea pieței, care a durat 10 ani, prețurile la apartamentele vechi au scăzut mai rapid decât la apartamentele noi. Apoi, când piața a început să crească, apartamentele noi sau scumpit mult mai puternic. Drept consecință, a crescut discrepanța de preț dintre apartamente noi și cele vechi. Dacă acum 12-14 ani prețul la apartamentele noi și cele vechi erau aproape similare, acum diferența ajunge până la 40% și această diferență se va accentua.
Expertul a mai afirmat că vom finaliza anul cu o stabilizare a prețurilor la apartamentele vechi și cu o ușoară scădere, în trimestrul patru față de trimestrul trei și trimestrul doi, a prețurilor la apartamentele noi. Însă, comparativ cu anul trecut totuși este o creștere. „Avem o stagnare a pieței imobiliare. Lucru determinat de mai mulți factori. S-au scumpit banii, iar volumul de credite ipotecare luate de oameni s-a redus de trei ori. Ramura construcției este o ramură de bază a economiei, iar factorii de decizie trebuie să revadă instrumentele de reanimare a acesteia. Prețurile au crescut prea brusc, oamenii s-au speriat, nereușind să se adapteze. Plus războiul din Ucraina și criza prin care trecem al treilea an. Toți acest factori luați împreună a dus la ceea că avem astăzi și va dura încă cel puțin jumătate de an”, a spus expertul.
Veaceslav Ioniță a mai spus că a devenit foarte scump instrumentul financiar de bază pe care populația care nu avea bani suficienți pentru a-și procura locuința în folosea. Volumul creditelor ipotecare noi a scăzut de trei ori. Volumul vânzărilor de apartamente la fel. Companiile de construcții au încetinit investițiile. Darea în exploatare a locuințelor va fi în acest an într-o cădere foarte puternică. Volumul locuințelor va scădea cu cel puțin 35%. Încasările reale ale companiilor de construcție vor înregistra în acest an cea mai mare scădere de la independență încoace.
Potrivit economistului, apartamentele se vând în euro, care în acest an este cu un leu mai depreciat față de anul trecut. Costurile materialelor de construcție au crescut semnificativ în acest an, respectiv încasările lor reale sunt cu 22% mai mici. O scădere mai puternică a fost doar în primii doi ani de la obținerea independenței. Anii 2003-2008 au fost cei mai buni din punct de vedere a profiturilor pentru companiile de construcții. A crescut prețul la apartamente în euro, s-a depreciat leul, costurile de producție nu au crescut și respectiv încasările în lei au fost foarte mari.
După 10 ani de criză, companiile au înregistrat creșteri reale de preț, doar în anii 2019-2021. În 2020, costurile materialelor au fost mici, euro a avut un curs bun, prețurile la apartamente au crescut și au avut cu 13,5% mai mari veniturile decât în 2019. În toți anii precedenți fie au supraviețuit, fie au falimentat. Iar în 2022 au cele mai mari probleme. Leul puternic, cumulat cu inflația și creșterea prețurilor în construcție de circa 40%, a dus la ceea că în acest an companiile de construcție au vânzări și încasări reale mult mai mici.
„Vom apărea dificultăți pe piața construcțiilor. Unele companii nu vor rezista. Stabilizarea și revenirea la normal va avea loc în a doua jumătate a anului 2023. Creșterea prețurilor a ajuns la apogeu și nu vor fi mai creșteri. Politica monetară a BNM se va relaxa și vom avea bani mai ieftini. Oamenii vor accesa credite ipotecare în continuare. Companiile de construcție vor avea o cerere neacoperită anul viitor, însă volumul lucrărilor noi de construcție au scăzut enorm în acest an”, a conchis expertul.
