Piața imobiliară din Republica Moldova se confruntă cu o situație paradoxală, caracterizată de un contrast evident între creșterea semnificativă a volumului de credite ipotecare și scăderea drastică a numărului de tranzacții comerciale. Expertul în politici economice al IDIS „Viitorul”, Veaceslav Ioniță, a spus vineri, 25 iulie, în cadrul emisiunii săptămânale „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”, că această discrepanță sugerează existența unor dezechilibre sau a unor factori, care influențează comportamentul consumatorilor și dinamica pieței, indicând o incertitudine accentuată în sectorul imobiliar.
Potrivit expertului, numărul contractelor ipotecare înregistrează o ușoară scădere în prima jumătate a anului curent. În trimestrul patru al anului trecut au fost contractate de la bănci 2400 de credite ipotecare, în trimestrul unu din acest an – 2120 de credite, iar în trimestrul doi - 2140. În restul perioadelor, se contractau anual sub două mii de credite. În 2021 s-a acordat, pe tot parcursul anului, 7600 de credite, în 2022 – 3800, în 2023 – 4100, 2024 – 7400, iar în prima jumătate a anului curent – 4400. „Dacă vom păstra tempoul acesta, sfârșitul anului, cel mai probabil, va fi finalizat cu 9 mii de credite ipotecare acordate de către bănci, poate chiar și mai mult”, a spus expertul.
Veaceslav Ioniță a mai spus că în 2015/2016, volumul creditelor ipotecare a fost anual de 500 de milioane de lei, în prima jumătate a anului curent a ajuns, în valoare anuală, la 10,9 miliarde de lei. În primele două trimestre s-au acordat credite ipotecare de 5,7 miliarde de lei, iar în 2024, volumul creditelor acordate a fost de 8,2 miliarde de lei.
Economistul susține că, pe de o parte, se înregistrează o creștere puternică a numărului de credite ipotecare, a volumului de bani pentru credite ipotecare, însă s-a înregistrat cel mai mic număr de tranzacții comerciale din ultimii cincisprezece ani. În 2019, la nivelul municipiului Chișinău, s-au realizat 38,5 mii de tranzacții comerciale cu apartamente. Cel mai mare nivel înregistrat vreodată. În 2024 s-au înregistrat 23,7 mii de tranzacții, iar în prima jumătate a anului curent – 8 mii de tranzacții. În valoare anuală, în prima jumătate a anului, numărul tranzacțiilor a ajuns la 21,1 mii.
„Cred că există câteva explicații: anumite credite ipotecare au fost contractate în afara mun. Chișinău, care arată și scăderea valorii unui credit ipotecar, de la 1,4 milioane la aproape 1 milion, scădere de 17%; mai multe tranzacții, precum vânzări, cumpărări, se fac prin intermediul creditelor ipotecare; se pune în gaj locuința, dar credite se i-au în alte scopuri; creditarea fără necesitate – oamenii neavând posibilitatea să justifice de unde i-au banii, aleg să acceseze un credit ipotecar, întorcându-l din banii pe care îi au acasă drept economii”, a spus economistul.
Analistul economic mai crede că numărul tranzacțiilor a scăzut și din cauza reglementărilor excesive din ultima perioadă, a faptului că s-au dat foarte puține locuințe în exploatare, dar și din cauza prețul majorat al apartamentelor. Dacă în 2015, la începutul anului, prețul apartamentelor a fost de 595 de euro metru pătrat, în 2025, la începutul anului, a fost de 1905 euro metru pătrat, față de 1435 de euro metru pătrat la începutul anului 2024, lucru care ar fi speriat oamenii, care se așteptau prețuri mai mici.
Vorbind despre media lunară a creditelor imobiliare noi acordate persoanelor fizice, expertul a menționat că în 2010 se accesau lunar credite de circa 2,1 mln/euro. În 2014 – de 4,2 mln/euro. 2020 – 11,9 mln/euro. 2021 – 20,8 mln/euro. 2022 – 12,1 mln/euro. 2024 – 35,1 mln/euro, iar în 2025, primul semestru media lunară a creditelor imobiliare noi acordate persoanelor fizice a fost de 48,3 mln/euro. „Cea mai mare sumă din istoria Republicii Moldova”, a menționat expertul.
Potrivit lui Veaceslav Ioniță, piața imobiliară din Republica Moldova este caracterizată după: volumul de credite noi accesate, volumul creditelor vechi întoarse și creșterea îndatorării populației. Astfel, în prima jumătate a anului curent s-au contractat 5651 de credite imobiliare noi, restituirea creditelor imobiliare vechi s-a făcut de 1 miliard și 690 de mln/lei, iar îndatorea populației a crescut cu aproape 4 mln/lei. „În anii 2022/2023 a fost înregistrată o scădere a poverii, oamenii au accesat mai puține credite decât au întors. Acum se simte o înviorare. Oamenii întorc destul de multe credite vechi. Întorc în fiecare trimestru peste un miliard de lei”, potrivit lui Veaceslav Ioniță.
Economistul afirmă că a moldovenii se creditează masiv deoarece dobânda la credite a scăzut. Dacă între 2008/2009 rata a fost de 16%; între 2017/2021 – de 6,7%; de 12,3% în trimestrul trei din 2022, de 12,8% în primul trimestru din 2023, de 6,9% în trimestrul patru din 2024, a ajuns la 7,2% în trimestrul doi din 2025. „Chiar dacă Banca Națională a Moldovei (BNM) a ridicat rata de bază, chiar dacă depozitele s-au scumpit, creditele ipotecare practic nu s-au majorat. 7,2% rata dobânzii este nesemnificativă”, a afirmat economistul.
Analistul economic constată că în prezent oamenii sunt agitați de faptul că se scumpesc creditele acordate prin programul Prima Casă, unde Guvernul oferă facilități, dar și a pus plafonul ca orice bancă care participă la program trebuie să plafoneze creditele. Pentru plafonare s-a ales rata dobânzii depozitelor acordate pe termen scurt, de 6-12 luni. În opinia analistului economic, acest indicator de plafonare nu este bun pentru perioadele de criză, deoarece depozitele de la 6 la 12 luni sunt bani care au venit și au plecat, iar creditul pentru Prima Casă este pe termen lung. De exemplu, acum băncile i-au depozite pe termen scurt la 13,6% și oferă credite de durată cu 12,8%.
„Indicatorul ales de a lega rata dobânzilor de la Prima Casă de rata dobânzilor la depozitele pe termen scurt, nu este cel mai bun în perioadele de criză. Este normal în perioade stabile. El brusc crește și brusc scade, iar creditele ipotecare nu cresc brusc și nu scad brusc. Chiar dacă avem o creștere puternică a ratei dobânzilor la depozitele pe termen scurt, se observă pe piața liberă rata dobânzilor la creditele ipotecare practic nu au crescut și nu există motive să crească și pentru Prima Casă”, a spus expertul.
Expertul a mai menționat că până în 2017 credite ipotecare practic nu se accesau. După ce a fost lansat în 2017 programul Prima Casă, salariile oamenilor au fost în creștere, prețurile apartamentelor, comparativ cu ceea ce avem astăzi, au fost relativ bune, astfel au început boomul creditelor ipotecare. În prezent, se înregistrează o creștere lunară de 3%.
Potrivit lui Veaceslav Ioniță, până în 2015-2017, mărimea unui credit ipotecar era de 20 de mii/euro și a depășit 30 mii/euro în 2021. În primul trimestru din 2025 a ajuns 69,6 mii/euro, iar în trimestrul doi – 67,1 mii/euro. Dacă în 2015 un credit ipotecar însemna 8 ani de salarii, în 2020 un credit a reprezentat 5,4 ani de salarii, în 2021 – 6,3 ani, 2022 – 6,1 ani, 2023 – 5,6 ani. În primul trimestru din acest an a trebuit 7,7 ani de salarii pentru un credit ipotecar, iar în trimestrul doi – 7,1 ani.
Analistului economic constată că, în prezent, băncile preferă să facă investiții în ramura construcției. Dacă în 2004, 6,4% din portofoliul de credite al băncilor era către construcții, în trimestrul doi din acest an a ajuns să reprezinte 26,8%. Creditele ipotecare, raportate de PIB, până în 2005 era la nivel de 0,5%. În 2024 a ajuns să reprezinte 5,7%, iar în trimestrul doi din acest an, piața creditelor ipotecare reprezintă 6,7% din portofoliul de credite al băncilor. „Eu nu mai cunosc o piață din Republica Moldova care anual înregistrează anual o creștere reală”, a conchis analistul economic.
Prezentarea PDF poate fi accesată aici:
IDIS „Viitorul” este un think tank independent, înființat în 1993, care combină cercetarea socială, politică și economică cu componente solide de advocacy. Instituția realizează cercetări aplicate de monitorizare pe mai multe domenii: economie, politica socială, politicile UE, dezvoltarea regională, dar și riscurile de securitate și de politică externă.
Urmărește-ne pe: Facebook; Instagram; Linkedin; Telegram; Youtube; Tiktok.
