În următoarele luni se va înregistra o ieftinire a creditelor ipotecare, o creștere a competiției băncilor comerciale pentru clienți, o dorință tot mai mare a instituțiilor financiare de a oferi credite și o cerință acerbă a moldovenilor de a lua credite. Dobânda medie la creditele ipotecare scade lunar și va ajunge sub 10% în următoarea perioadă, ceea ce va însemna o înviorare a creditelor ipotecare noi. Banca Națională a Moldovei (BNM), de câteva luni, acționează în vederea relaxării politicii monetare; încurajării investițiilor: imobiliare, ipotecare; a consumului, în special în lei moldovenești. Sunt previziuni ale lui Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, expuse vineri, 7 iulie, în cadrul noii ediții a emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.
Potrivit lui Veaceslav Ioniță, ramura construcției a fost într-o criză profundă de la independență și până în perioada 2004-2005. Apoi, a cunoscut o creștere bruscă a prețurilor până în 2008, când a ajuns să coste, în mediu, 900 de euro un metru pătrat de locuință în municipiul Chișinău. După 2008, ramura a înregistrat o prăbușire lungă. Dacă la nivel global această probușire a durat 2-3 ani, în Republica Moldova a ținut zece ani. A început să-și revina ramura în anii 2017/2018, iar în perioada anilor 2019/2022, prețurile s-au majorat, deși semnificativ, totuși nu au ajuns la nivelul prețurilor de până în 2008/2009. „De fapt, această creștere a prețurilor este mai mult o recuperare a prețurilor care au fost. Până în prezent, prețul mediu la apartamente nu a ajuns la nivelul anului 2008/2009. A fost o stagnare a prețurilor în 2022, care a durat jumătate de an, iar în a doua jumătate a anului 2023 anticipăm o înviorare a pieței imobiliare”, a spus Veaceslav Ioniță.
Expertul a mai spus că înviorarea sectorului în anii 2017/2018 a însemnat și înviorarea volumului de credite ipotecare noi. Până în 2017, volumul lunar de credite ipotecare noi era la nivel de 60-70 de milioane de lei pe lună. În 2018/2019/2020 a urmat o creștere spectaculoasă a creditelor ipotecare noi legat de programul guvernamental „Prima casă”. Anul 2021 a fost un an fără precedent în istoria țării privind imobilele: dobânzi sub 10%; moldovenii în lei aveau câștiguri bune; apartamentele încă nu erau la etapa de a se scumpi; dar și creditele erau atractive. Astfel, în luna septembrie 2021 moldovenii au luat credite ipotecare noi de 525 de milioane de lei. Însă, la scurt timp, către sfârșitul anului 2021, a venit valul de inflație în țară și înăsprirea, fără precedent, a politicii fiscale de către BNM, cu 10 majorări ale ratei de bază. „În ianuarie 2023, moldovenii au accesat credite ipotecare noi de doar 107 milioane de lei. De cinci ori mai puțin față de septembrie 2021. Dar este mai mult decât a fost până în 2017. Acum, în luna mai 2023, volumul creditelor ipotecare noi a crescut până la 237 de milioane de lei lunar. Oamenii au început din nou să acceseze credite ipotecare”, a spus expertul.
Economistul susține că până în 2008, dobânda medie la creditele ipotecare noi era 16% și că până în 2016 a fost această dobândă. În perioada anilor 2018/2021, în Republica Moldova, dobânda bancară la un credit ipotecar, pentru prima dată în istoriațării, de la independență, a coborât între 6-7%. Anul 2022 a fost marcat de creșterea acestei dobânzi. În ianuarie 2023 a ajuns 13,2%, lucru care a descurajat moldovenii să mai acceseze credite ipotecare. „Din luna martie curent, dobânda scade destul de mult. În fiecare lună scade. În luna mai era de 11,6%. În următoarele 2-3 luni va scădea sub 10%, ceea ce va însemna o înviorare a creditelor ipotecare noi”, susține economistul.
Economistul a mai susținut că creșterea și scăderea dobânzilor la creditele ipotecare este efectul politicii BNM. În luna noiembrie 2020, rata de bază a BNM (banii pe care BNM îi vindea către băncile comerciale) era de 2,65%. Cea mai scăzută rată de bază din istoria țării, care a fost menținută până la sfârșitul lunii iulie 2021. Treptat a crescut rata până la 6,5% către decembrie 2021. În decembrie 2022 a ajuns la 21,5%. „Această creștere a ratei de bază a descurajat creditarea și a încurajat economiile. Consumul populației s-a redus dramatic în această perioadă de criză. Abia din februarie 2023 a început de scadă rata de bază în scopul reducerii inflației și prevenirea stagnării economiei. În luna iunie 2023 a ajuns la 6%. În următoarea perioadă, cred că vom ajunge la 3-4%. BNM deja încurajează investițiile și consumul populației. BNM relaxează politica monetară în privința valutei naționale; încurajează investițiile: imobiliare, ipotecare; consumul, anume în lei. Acum are loc în încurajare a investițiilor în lei”, susține economistul.
Analistul economic afirmă că a avut piața imobiliară stagnare în 2022 și are și în 2023. Însă acum, se simte o înviorare. La capitolul credite ipotecare noi se observă că se i-au mai multe decât s-au luat patru luni în urmă. Lucru care se va acelera în următoarele luni. Însă, după cum afirmă economistul, cererea care va începe să apară nu va fi acoperită cu ofertă. „În trimestru unu din 2023 au fost date în exploatare 324 de mii de metri pătrați de locuințe. Cel mai mic nivel din ultimii 20 de ani. În trimestru patru din 2021 au fost dați în exploatare 900 de mii de metri pătrați de locuințe. Această scădere dramatică are loc, aproape exclusiv, în municipiul Chișinău. În ultimele două trimestre avem un volum nesemnificativ de locuințe date în exploatare. Am putea avea o altă criză, când brusc prețurile la apartamentele noi vor crește speculativ. Autoritățile trebuie să fie atente la calitatea construcțiiilor, care ar putea să nu fie cea care trebuie pe fundalul cererii ridicate”, a afirmat analistul economic.
Analistul economic a mai afirmat că în ramura construcțiilor, volumul creditelor accesate de către persoanele fizice și companiile de construcții, oferit de către băncile comerciale, până în 2017 era de 3,2 miliarde de lei. A crescut în 2018 la 4,7 miliarde de lei. Până la 7,1 miliarde de lei în 2019. În 2021 – 12,5 miliarde de lei, 2022 -13,7 miliarde de lei. În luna mai 2023 a ajuns la 13,6 miliarde de lei, fiind în scădere. „Credite noi se i-au, dar oamenii totodată achită și creditele vechi. În prezent se i-au mai puține credite noi și se dau mai multe credite vechi. Dar cred că în următoarele luni vom avea o creștere a credetelor noi oferite”, a mai afirmat analistul economic.
Veaceslav Ioniță a remarcat faptul că piața imobiliară din municipiul Chișinău a avut o perioadă de stagnare și acum prețurile sunt relativ stabile. Totodată, accesibilitatea apartamentelor crește. În 2022, portofoliul creditelor bancare acordate a ajuns la 61,6 miliarde de lei: 38,4 miliarde de lei – persoanele juridice; 23,3 miliarde de lei – persoane fizice. În primele 5 luni ale anului 2023 a fost înregistrată o ușoară scădere a portofoiul de credite – ajungând la 60,8 miliarde de lei, dar scăderea are loc din contul agenților economici.
Expertul consideră că este o presiune mare pe piața financiară din Republica Moldova. A crescut volumul depozitelor, inclusiv din cauza politicii agresive a BNM privind încurajarea economiilor. În luna mai, 2023, depozutele erau de 103,8 miliarde de lei, crescând cu aproape 9 miliarde de lei față de sfârșitul anului 2022 când volumul depozitelor era de 95 de miliarde de lei. În același interval de timp, volumul creditelor acordate a scăzut. A ajuns de la 61,6 miliarde de lei în 2022 la 60,8 miliarde de lei în primele cinci luni ale anului curent.
„Oamenii duc bani în bănci, dar băncile nu dau credite. În prezent, este cel mai mare surplus de bani în sistemul bancar din toată istoria țării. Cu 43 de miliarde de lei mai mult au acumulat băncile decât au dat. Această acumulare de bani este din cauza că BNM, până în luna decembrie 2022, a încurajat economiile, a descurajat creditarea și a înăsprit politica monetară. Acum, oamenii nu mai sunt încurajați să facă economii. Cred că în următoarele luni vom asista la aceeași luptă acerbă care a fost în 2021, lupta pentru cel mai bun debitor. Dobânda scade, politica monetară se relaxează, băncile au un surplus de bani pe care trebuie să-l folosească. Anticipez că va crește volumul de credite. Scăzând dobânda la creditele noi BNM încurajează în prezent consumul”, consideră expertul.
Vorbind despre accesibilitatea unui apartament de 70 de metri pătrați. Economistul a subliniat că pe timpul Uniunii Sovietice trebuia să lucrezi 9,2 ani ca să cumperi un apartament de 70 de metri pătrați. În 2005, de pe un salariu mediu din Republica Moldova, un moldovean trebuia să lucreze 36 de ani ca să-și permită o locuință de 70 de metri păstrați. În municipiul Chișinău în 2020 erau necesari 8,3 ani de muncă. În 2021/2022, pe fundalul creșterii prețurilor la apartamente cu mult mai rapid decât salariile, trebuia de muncit 9,1 ani.
„În 2023 este o stagnare a prețului la apartamente, atât la cele vechi și și la cele noi. Salariul crește nominal, euro se depreciază. În trimestrul doi din 2023 era nevoie ca un moldovean să muncească 7,7 ani pentru un apartament de 70 de metri păstrați. Cel mai mic preț și cel mai accesibil an de la independență încoace, cu excepția apartamentelor noi. Anticipez că în trimestrul patru din 2023 prețul apartamentelor va crește lent, salariul la crește, vom ajunge practic la 7 ani. Accesibilitatea apartamentelor vine la un nivel mai bun decât până la criză. Banii se ieftinesc, iar băcnile au un surplus de bani și nu au ce face cu ei. Toate acestea mă fac să cred că în următoarele luni vom avea o ieftinire a creditelor ipotecare, o creștere a competiției băncilor pentru clienți, o dorință din ce în ce mare mare a băncilor de a da credite și o dorință mai mare a oamenilor de a lua credite. Problema este într-un număr mic de apartamente noi date în exploatare din ultimii 20 de ani. Ramura construcției este ramura economiei care anul trecut a pierdut cele mai multe forțe de muncă”, a conchis Veaceslav Ioniță.
------------------------------
IDIS „Viitorul” este un think tank independent, înființat în 1993 care combină cercetarea socială, politică și economică cu componente solide de advocacy. Instituția realizează cercetări aplicate de monitorizare pe mai multe domenii: economie, politica socială, politicile UE, dezvoltarea regională, dar și riscurile de securitate și de politică externă.
Urmărește-ne pe Facebook - https://www.facebook.com/IDISViitorul ;
Abonează-te la canalul nostru de Telegram - https://t.me/idis93 ;
Vizionează-ne pe canalul nostru de Youtube - https://www.youtube.com/@idisviitorul8539 .
